Nuda proprietà: cos'è e quando conviene usufruirne?

La nuda proprietà è una formula alternativa di acquisto per chi ha intenzione di comprare casa.

Differenza tra nuda proprietà e usufrutto

Nuda proprietà e usufrutto sono due concetti distinti ma considerabili come due facce della stessa medaglia. Giuridicamente possono essere così definibili:

• Nuda proprietà è il diritto oggetto della compravendita immobiliare
• l'usufrutto è il diritto che il venditore mantiene sull'immobile di cui vende la nuda proprietà

Nello specifico, con il termine nuda proprietà si fa riferimento al valore dell'immobile decurtato dall'usufrutto. Si può dire che l'acquisto della nuda proprietà sia un investimento a lungo termine.

Cos'è la nuda proprietà di un immobile?

Dopo le premesse fatte possiamo dire che la nuda proprietà immobiliare può essere definita come la differenza tra:

• Il valore complessivo del bene immobile
• Il valore dell'usufrutto

Attraverso la cessione della nuda proprietà, il cedente rinuncia alla proprietà sull'immobile, mantenendo diritto di vivere nello stesso per tutta la vita. In sostanza, il cedente rimane titolare del solo diritto di usufrutto sull'immobile. Il codice civile identifica due soggetti coinvolti nell'operazione, ovvero:

• L'usufruttuario. Il soggetto che garantisce il diritto dell'uso dell'abitazione fino a quando è in vita(o per un tempo minore), e
• Il nudo proprietario. Il soggetto che, acquista le mura dell'abitazione senza alcun diritto di utilizzo

Perchè seguire questo tipo di operazione?

Un tipo di operazione immobiliare come questa soddisfa le esigenze di lungo periodo, sia per il nudo proprietario che per l'usufruttuario. Infatti:

• L'usufruttario effettua l'operazione per far fronte a eventuali esigenze finanziarie imminenti
• Il nudo proprietario può essere un investitore pronto a cogliere nuove opportunità di guadagno a lungo termine. In questa categoria possono rientrare anche i figli o i parenti dell'usufruttuario, in ottica di Pianificazione Successoria.

Quando si acquisisce la piena proprietà

Generalmente la piena proprietà si acquisisce alla morte dell'usufruttuario o allo scadere del termine fissato nel contratto nel caso dell'usufrutto a termine.

Ci sono però altre possibilità, tra queste:

• Non uso da parte dell'usufruttuario per almeno 20 anni consecutivi;
• Totale perimento della casa in caso di distruzione fisica ed economica del bene. Se il perimento è parziale, il diritto di usufrutto si conserva su ciò che resta del bene;
• Abuso dell'usufruttuario che deteriora il bene: ciò accade non soltanto arrecando danni all'immobile ma anche nei casi in cui si faccia carico di interventi di manutenzione ordinaria per il mantenimento del buono stato dell'immobile.

Imposte e Tributi

L'usufruttuario è colui che utilizza il bene e quindi ha il diritto di godere della cosa. Per lo stesso motivo saranno a suo carico le imposte sul reddito, rifiuti e gli interventi di manutenzione ordinaria sono a carico dell'usufruttuario.

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